Porównując średnie poziomy cen domów z III kwartału 2010 r. z tymi, które odnotowano w II kwartale br., można zauważyć, iż kierunki zmian analizowanych wartości nie były tak bardzo zróżnicowane, jak we wcześniej analizowanych okresach. Od lipca do końca września br. w większości miast oraz w grupach poszczególnych typów zabudowy wyraźnie dominowała tendencja spadkowa. Można wskazać kilka wyjątków od tej reguły, wzrosty średnich cen domów były jednak bardzo nieliczne i nie przekraczały granicy 3%. Poddając analizie spadki przeciętnych cen domów jednorodzinnych, można dostrzec, że w zdecydowanej większości wypadków pozostawały one niższe niż 9%. Największe, dwucyfrowe stopy zmian przeciętnych cen odnotowano dla domów wolnostojących w Gdańsku i w Gdyni, gdzie zmniejszyły się one odpowiednio o 11 i 14,7%. Taką sytuację mógł spowodować m.in. fakt, iż nieruchomości położone w bardzo atrakcyjnej lokalizacji zalegają w ofercie od kilku miesięcy i ich właściciele zdecydowali się na obniżenie cen.

Analiza rynku wtórnego domów jednorodzinnych została przeprowadzona dla:

- budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i wolnostojącej;
- 10 miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Łódź, Katowice, Szczecin);
- 8 aglomeracji (warszawska, krakowska, wrocławska, poznańska, trójmiejska, łódzka, katowicka, szczecińska).

Warszawa i aglomeracja warszawska

III kwartał 2010 r. stał pod znakiem niższych cen domów jednorodzinnych w ujęciu kwartalnym.
Najdroższe domy w aglomeracji warszawskiej oferowane są tradycyjnie na terenie stolicy po lewej stronie Wisły – średnia cena takiej nieruchomości bez uwzględniania jej typu zabudowy wyniosła niemal 1,65 mln zł. Pomimo niewielkiego zróżnicowania cen w tej części Warszawy, także tu daje się zauważyć wspomniana tendencja spadkowa w stosunku do wartości zaobserwowanych w okresie od kwietnia do czerwca br. Najbardziej spadły ceny domów wolnostojących (-5,1%), natomiast najsłabszy spadek dotyczył grupy nieruchomości w zabudowie bliźniaczej (-1,4%). W tym samym czasie wyraźnie obniżyły się również ceny domów oferowanych w prawobrzeżnej części Warszawy oraz prawobrzeżnej aglomeracji warszawskiej (na terenach powiatów sąsiadujących z prawobrzeżną Warszawą). W prawobrzeżnej części stolicy najbardziej, bo o 8,5%, zmalały średnie ceny ofertowe domów wolnostojących, z kolei najmniejsze spadki dotyczyły bliźniaków (-0,4%). Co ciekawe, w tej lokalizacji przeciętne ceny domów szeregowych są większe o niemal 6% od średnich cen ofertowych nieruchomości w zabudowie bliźniaczej. Kwartalne spadki przeciętnych cen we wszystkich analizowanych typach domów zaobserwowano również w prawobrzeżnej aglomeracji warszawskiej, gdzie najbardziej obniżyły się ceny domów wolnostojących (o 7,5%). Tym razem jednak najmniejsza zmiana dotyczyła rynku domów w zabudowie szeregowej, a nie bliźniaczej, jak we wcześniejszych przykładach. Za domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej trzeba było zapłacić średnio 694,4 tys. zł, a więc o 1,6% mniej niż w II kwartale 2010 r. Z odmienną sytuacją mieliśmy do czynienia na terenie lewobrzeżnej aglomeracji warszawskiej. W zaliczanych do niej powiatach nieznacznie zwiększyły się przeciętne ceny domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej – odpowiednio o 2,3% oraz 1,1% (były to jedyne wzrosty na analizowanym obszarze stołecznym). Ceny domów wolnostojących zachowywały się już podobnie, jak w innych częściach aglomeracji: w tym segmencie zaobserwowano spadek przeciętnych cen, jednak był on zdecydowanie najmniejszy, biorąc pod uwagę ten typ zabudowy (-4,1%).

Zmiana średnich cen domów jednorodzinnych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej (II kwartał 2010 r.-III kwartał 2010 r.; ceny w zł)

Z przeprowadzonej analizy struktury ofert sprzedaży domów na terenie Warszawy, które zostały zaktualizowane lub dodane do portalu Gratka.pl w III kwartale 2010 r., wynika, że najszersza oferta występuje w grupie domów wolnostojących (58,9%). Na drugim miejscu znalazły się domy w zabudowie bliźniaczej (24,3%), najmniej natomiast jest nieruchomości w zabudowie szeregowej (16,8%). W minionym kwartale wyraźnie zmieniła się więc struktura oferowanych w stolicy domów.

Jeszcze w połowie 2009 r. dominowały nieruchomości w zabudowie bliźniaczej (stanowiły wtedy 47% oferty), w II kwartale 2010 r. ich udział zmniejszył się do 39%, a obecnie wiodącą grupę stanowią domy wolnostojące. Taką tendencję można w znacznym stopniu tłumaczyć również faktem, że w grupie ogłoszeń, w których oferujący nie zaznaczyli typu zabudowy (takie ogłoszenia nie zostały uwzględnione w powyższych obliczeniach), najprawdopodobniej najwięcej było domów w zabudowie szeregowej i bliźniaków.

W pozostałych miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji domy wolnostojące dominują w jeszcze większym stopniu, ich udział w całej ofercie wynosi bowiem 75,5% (zwiększył się aż o 11,6 p.p. w porównaniu z II kwartałem br.). Udziały pozostałych typów zabudowy wyraźnie zmniejszyły się w zestawieniu z danymi z okresu kwiecień-czerwiec 2010 r. Domy w zabudowie bliźniaczej stanowiły w III kwartale br. 15,6%, zaś nieruchomości w zabudowie szeregowej – zaledwie 8,9% dostępnej oferty.
Wykres: Struktura rynku domów według typu zabudowy w Warszawie i aglomeracji warszawskiej (III kwartał 2010 r.)

Pozostałe największe miasta

Struktura dotycząca dostępnych typów domów w poszczególnych miastach również została określona na podstawie ofert sprzedaży nieruchomości z jasno sprecyzowanym typem zabudowy, dodanych lub zaktualizowanych na portalu Gratka.pl w okresie od lipca do końca września 2010 r. W ofercie tych rynków kolejny raz zdecydowanie dominują nieruchomości wolnostojące – ich udział wynosi od 61,4% w Gdańsku i Gdyni do nawet 81,7% w Krakowie. Powtarza się więc tendencja obserwowana już na warszawskim rynku domów, polegająca na zwiększeniu się liczby ofert sprzedaży tego typu nieruchomości. Poza tym w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu najmniejszy odsetek oferty stanowiły domy w zabudowie szeregowej, natomiast w Katowicach, Łodzi i Gdańsku najmniej ofert związanych było ze sprzedażą domów w zabudowie bliźniaczej. W tym samym czasie w Szczecinie i Gdyni udział ofert dotyczących domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej był na bardzo zbliżonym poziomie.

Na lokalnych rynkach domów jednorodzinnych największych miast Polski zaobserwowano w III kwartale br. ujemną tendencję zmian przeciętnych cen. Szczególnie widoczna była ona w wypadku domów wolnostojących, ponieważ we wszystkich ośmiu miastach ceny tego typu nieruchomości spadły. Z najmniejszą zmianą mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, gdzie ceny spadły o 1,2%, najbardziej natomiast zmniejszyły się ceny domów wolnostojących w Gdańsku i Gdyni – odpowiednio o 11% oraz 14,7%. Są to jednak wyjątki, ponieważ w zdecydowanej większości opisywanych ośrodków miejskich zmiany były niewielkie i nie przekraczały progu 9%. Rozpatrując rynek domów w zabudowie bliźniaczej, zaobserwowano, iż jedynie w Poznaniu i Gdańsku nieznacznie wzrosły przeciętne ceny tych nieruchomości – w pierwszym z miast o 1%, a w drugim o 0,9%. Na rynkach pozostałych miast ceny bliźniaków spadały w tempie od 0,6% w Łodzi do 5,3% w Krakowie. Sytuacja na rynku domów w zabudowie szeregowej, w rozbiciu na poszczególne miasta, także zdominowana została przez spadki cen. Jedyny wzrost odnotowano dla Szczecina i wyniósł on zaledwie 1,2%. W pozostałych miastach stwierdzono zmniejszenie średnich cen domów w tempie od 0,4% w Poznaniu do 6,2% w Gdańsku.

Zmiana średnich cen domów jednorodzinnych w największych miastach Polski (II kw. 2010 r. - III kw. 2010 r.; ceny w zł)

Najważniejsze zjawiska występujące w opisywanym okresie (lipiec-wrzesień 2010 r.) w porównaniu z II kwartałem 2010 r.:
- na gdańskim rynku domów jednorodzinnych odnotowano wyraźną tendencje spadkową, szczególnie jeśli chodzi o domy wolnostojące. Kwartalny spadek cen wyniósł 11%. Sytuacja ta, podobnie jak w Gdyni, spowodowana jest dwoma czynnikami: po pierwsze, skokowo zwiększyła się liczba ofert związanych ze sprzedażą domów wolnostojących, a po drugie – obecnie aż 25% oferty stanowią domy oferowane po cenach poniżej 700 tys. zł (w większości – domy w trakcie budowy). Stosunkowo duża zmiana została zaobserwowana również w wypadku nieruchomości w zabudowie szeregowej: wyniosła ona 6,2% i była największym spadkiem spośród wszystkich analizowanych miast. Nieznacznie, bo o 0,9%, wzrosła natomiast przeciętna cena oferowanych domów w zabudowie bliźniaczej, która wynosi obecnie 888 558 zł;
- na rynku domów jednorodzinnych w Krakowie stwierdzono spadek cen we wszystkich typach analizowanych nieruchomości. Największy z nich odnosił się do ofert domów w zabudowie bliźniaczej i wynosił 5,3% w ujęciu kwartalnym. Z kolei spadki przeciętnych cen jednorodzinnych domów szeregowych oraz domów wolnostojących pozostały na podobnym poziomie (odpowiednio -3,5% i -3,6%);
na wrocławskim rynku domów jednorodzinnych również doszło do zmniejszenia się średnich cen wszystkich typów zabudowy, jednak charakter zmian był bardziej stabilny. Najbardziej (o 2,3%) spadły ceny nieruchomości jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, podczas gdy zmiany przeciętnych cen domów wolnostojących i w zabudowie szeregowej były już niewielkie – wynosiły odpowiednio -1,2% oraz -1,1%;

- w Gdyni w III kwartale br. nieznacznie zmniejszyły się ceny domów w zabudowie szeregowej (-1,1) oraz bliźniaczej (-3%). Najważniejszą jednak informacją, płynącą z analizy ofert wstawionych na portal Gratka.pl w III kwartale 2010 r., pozostaje stosunkowo duży spadek średniej ceny domów wolnostojących – aż o 14,7% w ujęciu kwartalnym. Spowodowane jest to dwoma czynnikami: po pierwsze, skokowo – i to ponad trzykrotnie – zwiększyła się liczba ofert związanych ze sprzedażą domów wolnostojących, a po drugie, obecnie aż 20% oferty stanowią domy oferowane po cenach poniżej 700 tys. zł (w większości domy w trakcie budowy). Warto również zaznaczyć, iż przeciętne ceny domów wolnostojących oraz tych w zabudowie bliźniaczej w Gdyni są największe spośród wszystkich analizowanych miast poza Warszawą;
- na katowickim rynku domów, podobnie jak w Krakowie, spadkowa tendencja dotycząca przeciętnych cen oferowanych nieruchomości zaznaczyła się bardzo wyraźnie. W największym stopniu zmalały średnie ceny domów w zabudowie szeregowej oraz wolnostojących. W pierwszym wypadku zmiana wyniosła -5,4%, zaś w drugim było to -5,8%. W tym samym czasie ceny domów w zabudowie bliźniaczej obniżyły się średnio o 2,3%. Warto również podkreślić, iż w wyniku powyższych zmian przeciętne ceny domów w zabudowie bliźniaczej zbliżyły się do cen domów w zabudowie szeregowej. Obecnie różnica miedzy tymi wartościami wynosi 19 501 zł i jest czwartą co do wielkości na opisywanych rynkach;
- Łódź jest ostatnim z miast, w którym odnotowano spadki cen we wszystkich rodzajach domów jednorodzinnych. Na tym rynku nieznacznie spadła cena nieruchomości w zabudowie bliźniaczej, zaledwie o 0,6%, natomiast spadki przeciętnych cen domów zabudowie szeregowej i wolnostojących wyniosły odpowiednio 3,1% oraz 2,8%;

- w Poznaniu w analizowanym okresie przeważały obniżki cen domów jednorodzinnych. W największym stopniu, bo o 5,9% zmniejszyły się przeciętne ceny nieruchomości wolnostojących, z kolei spadek cen domów w zabudowie szeregowej pozostał nieznaczny i wyniósł zaledwie 0,4% (było to najsłabsze wahanie ujemne średnich cen domów zaobserwowane w grupie wszystkich analizowanych miast). Wzrost o 1% średnich cen domów w zabudowie bliźniaczej przyczynił się do powiększenia różnicy pomiędzy tego typu nieruchomościami a domami w zabudowie szeregowej. Wynosi ona obecnie 13 603 zł, podczas gdy w okresie kwiecień-czerwiec br. była równa zaledwie 2 656 zł;
- w Szczecinie, podobnie jak we wszystkich innych opisywanych miastach, spadły przeciętne ceny domów wolnostojących – tym razem o 8,5%. Znacznie mniej, bo o 1,7% zmalały przeciętne ceny domów w zabudowie bliźniaczej. Z kolei wzrost cen zaobserwowano w wypadku domów w zabudowie szeregowej. Co ciekawe kwartalna zmiana rzędu 1,2% okazała się największą spośród wszystkich odnotowanych wzrostów w grupie analizowanych miast i zarazem – jedynym wzrostem cen domów w zabudowie szeregowej.

Średnie ceny domów jednorodzinnych w Trójmieście, III kwartał 2010 r.; ceny w zł



Zestawiając ze sobą dane dotyczące przeciętnych cen domów jednorodzinnych w Trójmieście, możemy zauważyć, iż oferty pochodzące z Sopotu zawyżają analizowane wartości. Wszystko za sprawa charakteru tamtejszego rynku, na którym brakuje terenów pod nowe inwestycje, przez co ceny istniejących już nieruchomości utrzymują się na stosunkowo wysokim poziomie. Warto podkreślić, że Sopot jest jedynym miastem, w którym średnie ceny oferowanych domów we wszystkich typach zabudowy przekraczają granicę 1,2 mln zł. Trzeba również zaznaczyć, iż przeciętne ceny domów w zabudowie bliźniaczej są znacząco niższe w porównaniu z domami w zabudowie szeregowej, jednak biorąc pod uwagę fakt, iż na tym rynku znajduje się bardzo niewielka liczba ofert, należy pamiętać, zmiana którejkolwiek z nich w sposób istotny wpływa na analizowane wskaźniki.

W wypadku rozpatrywania trójmiejskiego rynku domów jako całości okazuje się, że różnice przeciętnych cen pomiędzy poszczególnymi rodzajami domów nie są już tak znaczące. W porównaniu z danymi za II kwartał 2010 r. przeciętne ceny oferowanych domów spadły od 3,9% do 13,2%. Największy ze spadków w Trójmieście dotyczył średnich cen domów wolnostojących, najmniejszy – domów w zabudowie szeregowej.

Porównując sytuację na analizowanym rynku w II kwartale 2010 r. z III kwartałem br., da się zauważyć, iż największe wahania cenowe wystąpiły właśnie w Sopocie. Z największym spadkiem średnich cen mieliśmy do czynienia na rynku domów wolnostojących, gdzie ceny zmniejszyły się z niemal 2,2 mln zł do 1,9 mln (a więc aż o 13,4%). Zmiany średnich cen domów wolnostojących podobnej wielkości odnotowano także dla Gdańska i Gdyni – wyniosły one odpowiednio 11% oraz 14,7%.

Wykres: Struktura rynku domów według typu zabudowy w największych miastach Polski (III kwartał 2010 r.)

Aglomeracje największych miast

Poddając analizie średnie ceny domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej w wybranych aglomeracjach, można stwierdzić, iż kierunki zmian cen w miastach centralnych były identyczne z tymi zaobserwowanymi w aglomeracjach. We wszystkich aglomeracjach poza szczecińską zaobserwowano spadki przeciętnych cen domów o zabudowie szeregowej. Obserwowane spadki miały różny zasięg – od 0,3% w aglomeracji katowickiej do 12,4% w aglomeracji łódzkiej. Podobna zależność nie wystąpiła już jednak w wypadku domów wolnostojących i w zabudowie bliźniaczej.

Dla nieruchomości w zabudowie bliźniaczej nieznaczne wzrosty cen (rzędu 0,2-2,9%) odnotowano dla powiatów sąsiadujących ze Szczecinem, Katowicami i Trójmiastem. W pozostałych aglomeracjach przeciętne ceny domów tego typów zmalały, najbardziej – w okolicach Wrocławia i Poznania odpowiednio o 8,6% oraz 11,3%.

Z analizy wskaźników dla domów wolnostojących wynika, że jedyną aglomeracją, w której stwierdzono przeciwny w stosunku do innych kierunek zmian średnich cen, była aglomeracja katowicka, w której przeciętne ceny domów wzrosły o 3,9%. Na pozostałych obszarach doszło do spadków, a ich zasięg mieścił się w przedziale od 1,8% (okolice Łodzi) do 6,8% (aglomeracja szczecińska).
Średnie ceny domów jednorodzinnych w aglomeracjach (II kwartał 2010 r. – III kwartał 2010 r.; ceny w zł)



Na rynkach analizowanych aglomeracji miejskich zdecydowanie dominują domy wolnostojące, które stanowią 83,2% wszystkich ofert zamieszczonych i zaktualizowanych w portalu Gratka.pl w okresie lipiec-wrzesień 2010 r. Wartość ta jest o 11,8 p.p. większa od analogicznej rozpatrywanej w granicach miast. Na drugim miejscu znajdują się nieruchomości w zabudowie bliźniaczej (11,1% aktualnej oferty), najmniej natomiast jest domów szeregowych – stanowią one zaledwie 5,7% wszystkich ogłoszeń sprzedaży domów jednorodzinnych. Najwięcej domów wolnostojących dostępnych jest w aglomeracji łódzkiej – 93,9% całej oferty, najmniej natomiast w aglomeracji katowickiej – 78,9%. Niewielką ilość budynków szeregowych oferowano w aglomeracji łódzkiej i krakowskiej – odpowiednio 1,7% oraz 2,3%, z kolei najwięcej tego typu nieruchomości dostępnych było w aglomeracji katowickiej, stanowiły one 10,9% tamtejszej oferty.

Źródło: Polski rynek działek i gruntów. Raport. III kwartał 2010 r.