Nadpodaż na pierwotnym rynku nieruchomości w ostatnim roku wywołała ożywienie wśród inwestorów. Większa elastyczność firm deweloperskich w negocjacji cen i duży wybór ofert skłoniły wielu nabywców do kupna mieszkania pod wynajem.

– Inwestycja w nieruchomość jest obecnie jednym z najlepszych możliwych sposobów lokowania gotówki – twierdzi Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com. – Obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych sprawiają, że rynek wynajmu cieszy się coraz większym zainteresowaniem. A żeby jedni mogli wynajmować, inni muszą inwestować – dodaje Kurowski i podkreśla, że kupując nieruchomość pod wynajem, należy patrzeć perspektywicznie, 8-10 lat wprzód.

Złota zasada inwestorów

Łukasz P. inwestuje na rynku nieruchomości od 2003 roku. W tej chwili jest właścicielem siedmiu mieszkań we Wrocławiu. Pytany o klucz do sukcesu, powołuje się na złotą zasadę inwestorów: po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja. – Położenie mieszkania przesądza o opłacalności inwestycji – przekonuje. – Częstym błędem u kupujących pod wynajem jest wybór okolicy pod kątem własnych potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem kupujemy nie tam, gdzie nam się podoba i sami chcielibyśmy mieszkać, ale tam, gdzie zapotrzebowanie na wynajem jest największe, a ceny najmu najwyższe.
– Warto kupować mieszkania w dużych miastach, jak najbliżej centrum – przekonuje Grzegorz Kurowski. Inwestowanie w lokale nad morzem i w górach, czyli w nieruchomości wakacyjne, rządzi się swoimi prawami. A duże miasta mają to do siebie, że zawsze będą napływać do nich ludzie – na studia czy za pracą. Jeśli chcemy wynajmować studentom, kupmy mieszkanie w pobliżu uczelni. Zdecydowanie ryzykowne jest inwestowanie na obrzeżach miasta. Nawet dobrze skomunikowane, lecz peryferyjne lokalizacje będą wiązały się z niższym popytem na mieszkania. Podobnie jest w przypadku dzielnic nie cieszących się dobrą sławą, choć to kryterium bywa płynne. Przykładem są warszawska Praga czy wrocławski „Trójkąt Bermudzki” – kiedyś stygmatyzowane, teraz cieszące dużą popularnością wśród inwestorów ze względu na dobre ceny gruntów i bliskość centrum miasta.

Oblicz, czy się opłaca

Jak podkreśla Grzegorz Kurowski, ważnym aspektem związanym z inwestowaniem w nieruchomości jest źródło pochodzenia środków – z kredytu lub z wkładu własnego. W drugim przypadku inwestowanie jest łatwiejsze z uwagi na brak comiesięcznego zobowiązania w postaci raty kredytowej. Przy inwestowaniu poprzez lewarowanie, czyli finansowanie kredytem hipotecznym, decyzję o zakupie mieszkania pod wynajem należy bardzo dokładnie przemyśleć.
Podobnego zdania jest Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com. – Przed zakupem konieczne jest przeprowadzenie analizy opłacalności inwestycji. Trzeba zacząć od ustalenia wielkości kapitału, jaki zamierza się przeznaczyć na daną inwestycję, łącznie z planowanym remontem i wyposażeniem, a następnie przeanalizować stawki najmu w interesującej nas okolicy – radzi analityk. – Od wysokości spodziewanego rocznego przychodu należy odjąć jeszcze wysokość należnego podatku dochodowego, a także koszty związane z eksploatacją. Trzeba wkalkulować konieczność ewentualnych napraw i okresowej wymiany wyposażenia oraz tzw. „puste” miesiące, kiedy lokal nie będzie wynajmowany. Dopiero po uwzględnieniu tych wszystkich czynników będziemy mogli oszacować, czy otrzymany zysk netto zapewni nam zwrot inwestycji w założonym okresie – twierdzi Paweł Moszczyński.  

Kiedy inwestycja jest opłacalna?

Są dwie szkoły. Część inwestorów uważa, że o opłacalności nieruchomości można mówić dopiero wtedy, gdy wartość najmu przewyższa wysokość raty, bo wówczas można z niej czerpać również bieżące zyski. Wielu kupujących pod wynajem wychodzi jednak z założenia, że rata równoważona przez wysokość bieżących wpływów już jest korzystną sytuacją, bo o konkretnych zyskach myślą w dalszej perspektywie czasowej.
– Jeżeli potencjalny inwestor nie traktuje zakupu nieruchomości jako inwestycji długoterminowej, to lepiej dla niego i dla rynku, aby ulokował środki w innego rodzaju aktywach. Rynkiem niezwykle zmiennym i dynamicznym jest Forex, a więc rynek walutowy – to dobry kierunek dla niecierpliwych inwestorów – mówi Grzegorz Kurowski. Jego zdaniem, nawet z wykorzystaniem kredytowania, po około 10 latach od zakupu nieruchomości, mamy już spłaconą połowę kredytu, a należy pamiętać o tym, że zakupione mieszkanie wciąż pozostaje naszą własnością.